นับถอยหลังโครงการรถเมล์ประจำทางด่วนพิเศษ หรือ Bangkok BRT ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ประกาศเปิดให้บริการภายในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 เป็นการนับถอยหลังที่วงการพัฒนาที่ดินช่วยลุ้นอยู่ใกล้ๆ เพราะตลอดระยะทาง 15 ก.ม. จำนวนสถานีขึ้น-ลงรถโดยสาร 12 สถานี กับคอนเซ็ปต์รูปแบบบริการโฉมใหม่ด้านการขนส่งมวลชนที่เรียกตัวเอง เมกะโปรเจ็กต์ล้อยาง โครงการ Bangkok BRT จะสร้างมนต์ขลังได้เหมือนกับ เมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าสองสายทั้งใต้ดินและบนดินหรือไม่ ...นี่คือคำถามที่ยังไม่มีคำตอบ

อัพทูเดต โครงการ BRT

รถเมล์ BRT โครงการหาเสียงระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่เคยมีมาก่อนในเมืองไทย เปิดตัวด้วยเส้นทางนำร่อง ช่องนนทรี-ถนนราชพฤกษ์ ระยะทางรวม 15 ก.ม. มี 12 สถานี ระยะห่างเฉลี่ยสถานีต่อสถานี 1.2 ก.ม. อัตราค่าโดยสาร 12-22 บาท วิ่งรถตั้งแต่ตี 5-5 ทุ่ม ใช้เวลาวิ่งรถต่อวัน 18 ชั่วโมง ซึ่งจะเหลื่อมเวลาประมาณ 1 ชั่วโมงกับรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ให้บริการจนถึงเที่ยงคืนแต่วิ่งวันละ 18 ชั่วโมงเท่ากัน

ต้นทางและปลายทางอยู่ที่เดอะมอลล์ ท่าพระฝั่งหนึ่ง กับสถานีช่องนนทรีซึ่งจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสอีกฝั่งหนึ่ง ออกแบบโครงการให้มีเลนจราจรเป็นของตัวเอง 1 เลน ตัวรถโดยสารเป็นรถเมล์ด่วนที่มีหน้าตาทันสมัย ความยาว 18 เมตร จุผู้โดยสาร 150 คน และยาว 12 เมตร จุคน 80 คนไว้รองรับ

กทม.วางแผนจะให้บริการ 5-7 นาทีต่อเที่ยว ตลอดระยะทาง 15 ก.ม. ใช้เวลาวิ่ง 28-35 นาที โดยมีระบบควบคุมอัจฉริยะอำนวยการจราจร เพื่อให้สัญญาณไฟเขียวเมื่อ BRT มาถึงแยกต่างๆ งานนี้ กทม.ใช้งบฯ 1.9 พันล้านบาท ซื้อรถ 50 คัน คันละ 8-12 ล้านบาท ใช้เชื้อเพลิงก๊าซ NGV เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม คาดว่าจะมีผู้โดยสาร เฉลี่ยวันละ 3 หมื่นคน ถ้าหากโครงการดีวันดีคืน กทม.ขยับเป้ารองรับได้ถึงวันละ 5 หมื่นคน

ครบเครื่อง ช็อปปิ้ง-ออฟฟิศฯ-คอนโดฯ

นวพล พิริยะกุล หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ CBRE (ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย) วิเคราะห์ศักยภาพในปัจจุบันเปรียบเทียบกับสถานีรถโดยสาร BRT เป็น 3 มิติ โดยมิติแรก เรื่องของ ช็อปปิ้งมอลล์ พบว่ามีทั้งโมเดิร์นเทรด อาทิ ห้างเทสโก้ โลตัส ห้างแม็คโคร ห้างฟิวเจอร์มาร์ท ที่เป็นค้าปลีกขนาดใหญ่อยู่แล้ว พื้นที่รวม 53,000 ตร.ม.ไม่รวมห้างเซ็นทรัล พระราม 3 ที่อยู่นอกเส้นทาง BRT ถ้าหากนับรวมจะเป็นกว่า 100,000 ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม ห้างขนาดใหญ่ส่วนมากจะอยู่ กึ่งกลางระหว่างสถานี ดังนั้น เมื่อเปิดใช้ BRT น่าจะเป็นโอกาสของโมเดิร์นเทรดไซซ์เล็ก เช่น เซเว่นอีเลฟเว่น โลตัสเอ็กซ์เพรส ฯลฯ ระยะเดิน 500 เมตรห่างจากสถานี แต่ไพรมแอเรียอยู่ที่ 200-300 เมตร

มิติในเรื่อง ออฟฟิศบิลดิ้ง นับแค่สถานีช่องนนทรีที่ถือเป็น ไข่แดง มีออฟฟิศบิลดิ้งล้อมรอบ ไม่ว่าจะเป็นเอ็มไพร์ทาวเวอร์ ทีพีไอ ศุภาลัยแกรนด์ฯ เป็นต้น รวมพื้นที่เกือบ 500,000 ตร.ม.

มิติสุดท้ายเรื่องที่พักอาศัย หนีไม่พ้น คอนโดมิเนียม เคยมีตัวเลขประมาณการว่ามีโครงการแนวสูงไม่ต่ำกว่า 40 อาคาร ในเส้นทาง BRT ทำเลหลักคือ พระรามที่ 3 กับนราธิวาสราชนครินทร์ มีคอนโดฯสร้างเสร็จแล้วกว่า 14,000-15,000 ยูนิต และอีกกว่า 5,900 ยูนิต กำลังก่อสร้าง ภายในปี 2552 จะมีจำนวนยูนิตในเส้นทางมากกว่า 20,000 ยูนิต

ชี้เป้าตลาดหลัก คอนโดฯ 4-6 หมื่น/ตร.ม.

ในจำนวนกว่า 14,000-15,000 ยูนิตดังกล่าว มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80% หากเจาะเฉพาะรายโครงการ เอ่ยชื่อ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเม้นท์ คือชื่อแบรนด์ลีดเดอร์คอนโดฯระดับกลาง มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 90% บ่งชี้ว่าแม้จะมีการพัฒนายูนิตใหม่ๆ เฉลี่ยปีละ 2,000 ยูนิต แต่แอเรียในเส้นทาง BRT สามารถดูดซับได้หมด ภาวะขายดีไม่เว้นแม้แต่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ข้อสังเกตคือ คอนโดฯราคาเกิน 2 ล้านบาท/ ยูนิต จะขายฝืด ประเมินจากข้อมูลฐานลูกค้าพบว่ากลุ่มเป้าหมายคนทำงานรุ่นใหม่ หรือครอบครัวใหม่ ฐานเงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนคอนโดฯเดือนละ 9,000-10,000 บาท ยังสามารถใช้ชีวิตหลวมๆ ได้ ดังนั้น โครงการที่ อ่านขาด กับกำลังซื้อตรงนี้ จะประสบความสำเร็จด้านยอดขาย แต่อาจจะมีภาวะ เรื่อยๆ มาเรียงๆ ด้านยอด ขายบ้าง สำหรับโครงการที่ราคาขายเฉลี่ยเกิน 6 หมื่นบาท/ตร.ม. ทำให้ยูนิตเริ่มต้นสูงกว่า 2 ล้านบาท

ทำเลตลอดแนวเส้นทาง BRT คาดว่าสัดส่วนห้องชุดระดับบนน่าจะมีแชร์สัก 10% ที่เหลือคือตลาดระดับกลางที่กำลังซื้อยังอั้นรออยู่ 90%

มองบวก ปัจจัยบวกๆ เพียบ

CBRE มองผลกระทบต่อธุรกิจพัฒนาที่ดิน 4 ประเด็นหลัก คือ 1.ราคา ทำเลพระรามที่ 3 ราคายังไม่สูงมากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ที่มีระบบขนส่งมวลชนระดับ เมกะโปรเจ็กต์ เช่น รัชดาภิเษก รถไฟฟ้าใต้ดินพาดผ่านปี 2547 แต่ภาวะคึกคักของราคาที่ดินเพิ่งจะเริ่มจริงช่วงสองปีนี้ บางแปลงทำเลสวยจัดๆ ราคาขยับได้ปีละ 50%

ไล่ระดับราคาที่ดินข้ามฝั่งธนฯ ไปทางรัชดาฯ-ท่าพระ ตก ตร.ว.ละ 8 หมื่นบาท-1.5 แสนบาท ย่านพระรามที่ 3 เฉลี่ย 1.5-2.5 แสนบาท/ตร.ว. สูงสุดคือทำเลนราธิวาสฯ (เว้นซอยนราธิวาสฯ 24 ที่เป็นระดับไฮเอนด์) เฉลี่ย 2.5-3.5 แสนบาท/ ตร.ว. แต่มีแต่คนประสงค์จะถือกรรมสิทธิ์ไม่ประสงค์จะปล่อยมือ ส่วนย่านพระราม 3 เจ้าของที่ดินพร้อมจะปล่อยหลายแปลง

BRT อาจจะไม่สามารถผลักดันราคาที่ดินให้สูงได้เทียบเท่ากับรถไฟฟ้า แต่น่าจะส่งผลบวกต่อราคาที่ดินในย่านพระรามที่ 3 แน่นอน

2.แนวโน้มการพัฒนา โครงการ BRT อาจจะไม่ ใช่แก้วสารพัดนึก แต่อย่างน้อยที่สุดรถเมล์ด่วนสายใหม่ของ กทม.จะทำให้คน หรือ กำลังซื้อ เข้าถึงในพื้นที่ย่านพระรามที่ 3 ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นทำเล แดนสนธยา แนวโน้มที่ชัดเจนคือโอกาสในการพัฒนาเป็นย่านอยู่อาศัยรองรับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบคนเมืองทันสมัย

สูตรสำเร็จคือเป็นโครงการระดับกลาง ป้อนกลุ่มเป้าหมายคนทำงานย่านสาทร ลุมพินี ราคา 4-6 หมื่นบาท/ตร.ม. เทียบกับ 6 หมื่นบาท/ตร.ม. จะเป็นราคาเกือบต่ำสุดของโครงการย่านรัชดา ภิเษกในปัจจุบัน

3.หากรถเมล์ BRT ทำได้ตามแผน มีผู้โดยสารใช้บริการวันละ 3-5 หมื่นคนจริง ในระยะสั้นจะทำให้เมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าชะลอการเข้าพื้นที่ได้ กับ 4.มองบวกในแง่ถ้าหากเปิดบริการสักระยะหนึ่งแล้วสามารถดึงประชาชนในพื้นทีปรับตัวมาใช้บริการได้จริง จะทำให้การจราจรไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด เพราะวันนี้สิ่งที่วิตกกันคือ ช่องจราจรหายไป 1 ช่องทางเพื่อเป็นเลนเฉพาะกิจให้ BRT

ฝากการบ้านถึง กทม.

ผลบวกของโครงการ BRT จะเกิดขึ้นไม่ได้หาก กทม.ทำใน 3 เรื่องไม่ได้ 1.ความถี่ในการให้บริการ สัญญาประชาคมคือทุก 5-7 นาทีจะมี 1 คันจอดเทียบสถานี เทียบกับรถไฟฟ้าในชั่วโมงเร่งด่วนน้อยกว่า 3 นาที นอกชั่วโมงเร่งด่วนรอน้อยกว่า 7 นาที ที่ต้องทำให้ได้คือให้ผู้โดยสารสามารถกำหนดเวลาในการเดินทางได้ด้วยตนเองจริงๆ ตามสโลแกนของโครงการ คือ move people on time 2.BRT จะต้องควบคุมระบบจราจรที่จะอำนวยความสะดวกให้วิ่งได้ 28-35 นาทีถึงปลายทาง 3.การต่อเชื่อมกับระบบรถไฟฟ้า

ดังนั้น อสังหาฯโซนพระรามที่ 3 จะบูมได้จริงหรือไม่ รวมถึงเรื่อง ปัจจัยเสี่ยง การลงทุน ยังไม่มีคำตอบ แต่คำตอบคงอีกไม่นานเกินรอ

หน้า 11