ผลพวงจากราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมากลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัย จากโครงการแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นคอนโดมิเนียมในแนวรัศมีรถไฟฟ้าทั้งบนดิน-ใต้ดินแทน

ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาตลาด ซิตี้ คอนโดมิเนียม ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ จึงกลายเป็นสินค้าที่ขายดีแบบเทน้ำเทท่า หลายๆ โครงการสามารถปิดการขายได้เร็วอย่างคาดไม่ถึง อย่างไรก็ตาม สิ่งที่แฝงมากับยอดขายที่ถล่มทลายคือการเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรในระยะสั้น ซึ่งมีให้เห็นในหลายโครงการ มากน้อยขึ้นอยู่กับตัวโปรดักต์ โลเกชั่น รวมทั้งการตั้งราคาขาย

แม้กรณีดังกล่าวจะเกิดขึ้นไม่รุนแรงเหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ แต่ก็ทำให้หลายฝ่ายเริ่มหันมาจับตามองด้วยความเป็นห่วง ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวรับสถานการณ์หาทางป้องกันความเสี่ยง และพยายามหาวิธีคัดเลือกลูกค้ากลุ่มที่ต้อง การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงให้มากที่สุด

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า ยอมรับว่ากระแสตลาดคอนโดฯที่มาแรงในขณะนี้ทำให้เกิดภาวะการเก็งกำไรขึ้น ซึ่งเริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ปลายปี 2549 ที่ผ่านมา และมีมากขึ้นเรื่อยๆ จากนั้นคาดว่าจะปรากฏชัดเจนในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นช่วงที่คอนโดฯที่เปิดตัวใหม่หลายๆ โครงการเริ่มก่อ สร้างแล้วเสร็จและทยอยโอนให้กับลูกค้า

อย่างไรก็ตามจากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพบว่าแม้จะมีการเก็งกำไรระยะสั้นขึ้นบ้างในแต่ละโครงการที่เปิดขาย แต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำและไม่น่าจะเกิดปัญหา โดยปีที่ผ่านมาตัวเลขการซื้อคอนโดฯเพื่อเก็งกำไรน่าจะอยู่ที่ประมาณ 10% เท่านั้น ซึ่งเป็นตัวเลขที่เพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยจากหลายปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายเปลี่ยนมือและเปลี่ยนสัญญาใหม่

การเก็งกำไรจะมากน้อยขึ้นอยู่กับตัวโปรดักต์และโลเกชั่นเป็นหลัก ถ้าอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพตัวเลขอาจจะสูง เพราะเป็นที่ต้องการของตลาด ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือก็อาจเพิ่มสูงขึ้นมาก หากโครงการนั้นใกล้ก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว

นายโอภาสกล่าวว่า การซื้อขายเพื่อเก็งกำไรคอนโดฯในปัจจุบัน ถือยังอยู่ในสัดส่วนที่ไม่น่ากังวลเหมือนกับยุคต้มยำกุ้งซึ่งเป็นช่วงที่กลไกของตลาดโดนบิดเบือนจากความเป็นจริงค่อนข้างมาก ระยะหลังตนเห็นว่ากลไกตลาดเริ่มทำงานดีขึ้น โดยเฉพาะบรรดาแบงเกอร์ต่างมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ผู้ประกอบการก็ได้พัฒนากลไกในการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นเช่นเดียวกัน อาทิ เข้มงวดในการทำสัญญา และกำหนดค่าธรรมเนียมการซื้อขายเปลี่ยนมือให้อยู่ในระดับที่สูงจนไม่คุ้มที่จะซื้อเก็งกำไร

โดยสรุปภาวการณ์ตอนนี้ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ หรือสถาบันการเงินต่างดูแลตัวเองอย่างใกล้ชิด คงไม่ปล่อยให้เกิดการเก็งกำไรขึ้นได้แน่นอน เพราะหากต้องนำห้องชุดกลับมาขายใหม่ก็อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานโครงการนั้นๆ ได้ นายโอภาสกล่าว

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ในการเปิดขายคอนโดฯแต่ละโครงการ จะมีลูกค้าบางกลุ่มนำห้องชุดที่ซื้อไว้กลับมาขายต่อให้กับผู้ซื้อที่สนใจเฉลี่ยประมาณ 10-15% สามารถแบ่งได้หลายกลุ่ม เช่น กลุ่มที่มีปัญหาทางการเงิน กลุ่มที่ต้องการขายเพื่อทำกำไร กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัย ฯลฯ ในส่วนนี้สำหรับตนมองว่าเป็นเรื่องปกติ

ผมมองเป็นเรื่องปกติและธรรมดามากครับ เพราะเป็นตัวเลขที่ไม่มากมายอะไร และยังไม่มีสัญญาณในทางลบด้วย เศรษฐากล่าว

นางสาวธนานันท์ กาญจนกิจ ประธานกรรม การ บริษัท เดอะ เบสท์ คอนโดมิเนียม จำกัด ผู้พัฒนาโครงการซิลเวอร์ เฮอริเทจ คอนโดมิเนียม ยอมรับในโครงการซิลเวอร์ฯมีลูกค้าที่ซื้อเพื่อขายทำกำไรในสัดส่วน 10-15% ซึ่งอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับโครงการอื่นๆ โดยกลุ่มนี้จะตัดสินใจขายห้องชุดทันทีเมื่อเห็นว่ามีกำไรเป็นที่น่าพอใจ

สำหรับซิลเวอร์ เฮอริเทจ หลังเปิดตัวโครงการแล้วราคามีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเปิดตัวเริ่มแรกอย่างน้อย 15% ลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุนจึงนำออกขาย ส่วนลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อในราคาที่แพงขึ้น ก็เพราะเห็นว่าซื้อแล้วเข้าอยู่ได้ทันที ไม่มีความเสี่ยงเหมือนช่วงแรกที่ต้องซื้อกระดาษ

ด้านมุมมองของนักวิชาการที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯมานานอย่าง รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตย กรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ปัญหาการเก็งกำไรคอนโดฯในเมืองยังน่าห่วงและต้องติดตามดูจนถึงสิ้นปีนี้ เพราะจะได้ภาพที่ชัดเจนมากขึ้น เพราะจะเริ่มเห็นคอนโดฯประเภทซิตี้คอนโดฯก่อสร้างเสร็จและเริ่มทยอยโอนให้กับลูกค้า เท่าที่สังเกตดูการซื้อขายคอนโดฯในปัจจุบันแบ่งได้ 3 ประเภท ได้แก่ 1.ซื้อเพื่ออยู่เอง 2.ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และ 3.ซื้อเพื่อขายต่อทำกำไรระยะสั้น

กลุ่มที่ 3 เป็นนักเก็งกำไรที่ยังไม่ทราบว่าในตลาดจริงๆ มีจำนวนเท่าไหร่ แม้ปัจจุบันผู้ประกอบการจะมีวิธีการป้องกันไว้แล้ว แต่ก็มีช่องให้เกิดการเก็งกำไรได้ โดยการผลักดันเข้าขายในตลาดบ้านมือสอง เช่น ยอมโอนแล้วขายออกเป็นบ้านมือสอง ซึ่งยังพอมีกำไร

ที่น่าจับตามองจากนี้ไปคือคอนโดฯมือสองจะซื้อขายเปลี่ยนมือง่ายยิ่งขึ้น และเป็นตลาดใหม่ที่น่าสนใจมากในอนาคต เป็นผลมาจากบรรดาสถาบันการเงินให้ความสนใจปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้นกว่าในอดีต โดยเฉพาะคอนโดฯกลาง เมืองที่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้า ซึ่งจะทำให้ตลาดคอนโดฯมือสองมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวเพิ่มมากขึ้นด้วย

หน้า 11