นับแต่วันประมูลซื้อที่ดินย่านรัชดาภิเษก 33 ไร่เศษ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย มาจากกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินมาได้ในวงเงิน 772 ล้านบาท เมื่อปี 2546 ที่ผ่านมา ถึงวันนี้แม้เวลาจะล่วงเลยมานานหลายปีแต่ยังเป็นปริศนาว่า จริงๆ แล้ว คุณหญิงพจมาน ชินวัตร จะนำที่ดินในทำเลกลางเมืองผืนนี้ไปใช้ประโยชน์อะไร

กระแสข่าวที่เคยมีออกมาก่อนหน้านี้ว่าจะเนรมิตที่แปลงงามให้เป็นอาณาจักรแห่งใหม่ของตระกูล ชินวัตร แทน บ้านจันทร์ส่องหล้า ย่านจรัญสนิทวงศ์ ที่อาจจะคับแคบเกินไปและไม่สามารถขยับขยายได้ จึงต้องการเสาะหาที่ดินแปลงใหม่มารองรับจะเป็นจริงมากน้อยแค่ไหน

ขณะที่อีกหลายกระแสก็คาดเดากันไปต่างๆ ว่า หนึ่งในเป้าหมายที่คุณหญิงอ้อลงทุนประมูลซื้อที่ดินผืนนี้ ก็เพราะต้องการจะผุดโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ เนื่องจากโดยศักยภาพของที่ดินไม่ว่าจะเป็นขนาดเนื้อที่ ทำเลที่ตั้ง เห็นได้ชัดเจนว่ามีศักยภาพสูงแค่ไหน

มิฉะนั้นคงจะไม่เป็นที่สนใจของบิ๊กพัฒนาที่ดินอย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ รวมทั้งโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ฯ ที่เคยเสนอตัวประมูลแข่งขัน ซึ่งแต่ละรายต่างหมายมั่นว่าจะนำที่ดินในทำเลไข่แดงของถนนรัชดาฯผืนนี้ไปพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่เช่นเดียวกัน

ผู้สื่อข่าว ประชาชาติธุรกิจ รายงานผลการสำรวจสภาพที่ดินแปลงดังกล่าว พร้อมทั้งตรวจสอบระเบียบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน 33 ไร่เศษจากหลายหน่วยงาน พบว่าภายใต้ข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) หรือ ย.6-18 สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายประเภท แทบไม่มีข้อจำกัด

อาทิ สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ส่วนอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 10,000 ตร.ม. จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

ประเภทพาณิชยกรรมให้สร้างได้ในพื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม. 200 ตร.ม. 300 ตร.ม. และเกิน 300 ตร.ม. ห้องแถว ตึกแถว อาคารขนาดใหญ่ ส่วนอาคารสูงมีเงื่อนไขตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า แต่ห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

สำนักงานที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม.

และเกิน 100-300 ตร.ม. ห้องแถว ตึกแถวให้สร้างได้ แต่ถ้ามีพื้นที่เกิน 300 ตร.ม. จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า หรือเป็นอาคารขนาดใหญ่ให้อยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า

สำหรับสำนักงานที่เป็นอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ ห้ามสร้างสโมสรของโครงการจัดสรรที่ดินประเภทอาคารขนาดใหญ่ โรงฆ่าสัตว์ โรงพักสัตว์ ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร การกำจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย การกำจัดวัตถุอันตราย การซื้อขายเก็บเศษวัสดุ ติดตั้งป้ายโฆษณาได้แต่มีเงื่อนไข สร้างสถานที่เก็บ สถานีรับส่ง กิจการรับส่งสินค้าสร้างได้ แต่ต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า ส่วนศูนย์ประชุม อาคารแสดงสินค้า สวนสนุก สวนสัตว์ สร้างได้ แต่ให้อยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ตามข้อกำหนดผังเมืองรวมยังเปิดโอกาสให้สามารถทำกิจกรรมรองได้อีกร้อยละ 10 ส่วนการพัฒนาให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 4.5 : 1 อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ร้อยละ 6.5 และมีระบบโบนัสให้มีการพัฒนาได้เพิ่ม หากมีการกันพื้นที่สำหรับเป็นที่จอดรถสาธารณะ

ที่ดินแปลงของคุณหญิงพจมาน ดูตามผังเมืองรวมแล้ว สามารถพัฒนาได้มาก เพราะอยู่ในทำเลที่ติดถนนใหญ่ มีความกว้างถนนตามเกณฑ์ที่ผังเมืองกำหนดไว้ และยังอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีศูนย์วัฒนธรรมอีกด้วย นอกจากนี้ยังไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อบัญญัติ กทม. เรื่องการคุมการก่อสร้างรอบศูนย์วัฒนธรรม ที่ห้ามสร้างอาคารสูง 9 เมตร อย่างที่หลายคนเข้าใจ เพราะข้อบัญญัติคุมแค่ 100 เมตรจากศูนย์วัฒนธรรมเท่านั้น แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม. กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ

ด้านแหล่งข่าวจากสำนักการโยธา กทม. เปิดเผยว่า ก่อนจะเกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองวันที่ 19 กันยายน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2549 คุณหญิงพจมานได้นำที่ดินแปลงนี้บางส่วนมายื่นขออนุญาตก่อสร้างกับสำนักการโยธา กทม. โดยใช้ชื่อคุณหญิงพจมานเอง โดยคำขอระบุว่า 1.ขออนุญาตก่อสร้างเป็นอาคารสูง ขนาด 4 ชั้น จำนวน 1 หลัง เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย มีที่จอดรถยนต์ ที่กลับรถ และทางเข้า-ออกรถ จำนวน 9 คัน

2.ขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงขนาด 3 ชั้น จำนวน 1 หลัง เพื่อทำเป็นที่จอดรถและเก็บของ โดยมีที่จอดรถยนต์ ที่กลับรถ และทางเข้า-ออกของรถจำนวน 36 คัน โดยในแบบจะมีการสร้างทางเข้าออกขนาดกว้าง 10 เมตร ติดริมถนนเทียมร่วมมิตร ทอดยาวเข้าไปสู่อาคารที่ขออนุญาต ซึ่งจะอยู่ติดกับถนนสาธารณะด้านที่ติดกับที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

ขณะนี้ กทม.ยังไม่ได้ออกใบอนุญาตให้ เพราะแบบที่ยื่นขออนุญาต แผนผังบริเวณ แบบแปลน รายการประกอบแบบแปลน และรายการคำนวณยังไม่ถูกต้อง ไม่เป็นไปตามกฎกระทรวง หรือข้อบัญญัติภายใต้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

สำนักการโยธาจึงให้กลับไปแก้ไขแผนผังและแบบแปลนหลายรายการ คือ 1.แบบอาคารจัดที่จอดรถยนต์ไม่เพียงพอ พร้อมกับให้แสดงที่จอดรถยนต์ ทางวิ่งรถยนต์ ปากทาง เข้า-ออกรถยนต์ ไม่ให้ขัดข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 84 และ 2.อาคารที่ยื่นขออนุญาตเข้าข่ายเป็นอาคารเก็บสินค้า ขัดข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ข้อ 58 ตั้งแต่ประมาณเดือนสิงหาคม 2549 แต่ถึงขณะนี้คุณหญิงพจมานก็ยังไม่ได้นำเรื่องกลับมายื่นขออนุญาตก่อสร้างใหม่

เมื่อระเบียบข้อกฎหมายเปิดกว้างให้สามารถพัฒนาได้เกือบจะไม่มีข้อจำกัด น่าจะคลายปริศนาที่หลายฝ่ายเคยตั้งคำถามได้ระดับหนึ่งว่า ทำอะไรได้บ้างบนที่ดินผืนนี้ อย่างไรก็ตาม สุดท้ายคงไม่มีใครเฉลยปริศนาได้ดีไปกว่าตัวเจ้าของ

หน้า 11