นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด มองว่าการขาดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา จากความไม่แน่นอนทางการเมืองกระทบต่อเนื่องต่อตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ เห็นได้จากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานและศูนย์การค้าขยายตัวเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย เนื่องจากภาคธุรกิจลังเลที่จะขยายกิจการ

ซัพพลายทะลัก-ตลาดเช่าแข่งหนักขึ้น

ในส่วนของตลาดคอนโดฯ แม้หลายฝ่ายระบุว่าขณะนี้เริ่มเข้าสู่ภาวะล้นตลาด แต่ผลวิจัยของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ชี้ว่ายังคงมีความต้องการเข้ามารองรับในระดับที่แข็งแกร่ง แต่ผู้ซื้อจำนวนมากที่ซื้อคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งขณะนี้คอนโดฯ เริ่มทยอยสร้างเสร็จจำนวนมาก ทำให้มียูนิตปล่อยเช่าเพิ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้นด้วย ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดเช่ารุนแรงขึ้น และค่าเช่าปรับตัวลดลง

ออฟฟิศบิลดิ้งไม่คึกคัก

สำหรับอาคารสำนักงาน ช่วงครึ่งแรกปีนี้มี อาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 2 อาคาร ได้แก่ อาคารคิง พาวเวอร์ คอมเพล็กซ์ และอาคารพิพัฒนสิน พื้นที่รวม 20,550 ตร.ม. และมีอาคารสำนักงาน 2 อาคาร พื้นที่รวม 20,000 ตร.ม. ถอนตัวออกจากตลาด ทำให้ยอดรวมพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไม่เปลี่ยนแปลง คืออยู่ที่ 7.4 ล้าน ตร.ม. ส่วนพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่าเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ปรับลดลงเล็กน้อยเหลือ 13.2% ขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราว่างเฉลี่ย 11.3%

นางสาวแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่าครึ่งแรกของปีนี้มีรายการเช่าพื้นที่ใหม่ๆ ในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ น้อยมาก ส่วนใหญ่เป็นการต่อสัญญาเช่าโดยผู้เช่ารายเดิม มีการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเพียง 66,000 ตร.ม. ในจำนวนนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ เป็นตัวแทนบริษัทผู้เช่าต่อสัญญาเช่าคิดเป็นพื้นที่รวม 31,000 ตร.ม.

ช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่สำนักงานทั่วกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จาก 262 บาท/ตร.ม. /เดือน ในปี 2544 เป็น 403 บาท/ ตร.ม./เดือนในปัจจุบัน อย่างไรก็ดี ค่าเช่าเฉลี่ยหยุดการปรับตัวเป็นครั้งแรกช่วงครึ่งแรกปีนี้ ยกเว้นเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในซีบีดี ที่ค่าเช่าปรับตัวขึ้น 2.5% เป็น 666 บาท/ตร.ม./เดือน

ครึ่งหลังปีนี้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 2 อาคาร พื้นที่รวม 101,000 ตร.ม. ประกอบด้วยแอทธินี ทาวเวอร์ (40,000 ตร.ม.) และไซเบอร์เวิลด์ (61,000 ตร.ม.) ส่วนปี 2551 จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มกว่า 200,000 ตร.ม.

นางสาวแคโรไลน์มองว่า แม้เศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้นในปี 2551 หลังการเลือกตั้ง แต่สถิติที่ผ่านแสดงให้เห็นว่าในสถานการณ์ปกติตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ จะมีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มประมาณ 250,000 ตร.ม./ปี แต่ปีหน้าความต้องการจะขึ้นไปถึงระดับนั้นหรือไม่ยังคงเป็นคำถาม

คอนโดฯ ดีมานด์สูงแต่ต้องจับตาใกล้ชิด

ขณะที่ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่ถูกจับตามองว่าจะเข้าสู่ภาวะฟองสบู่แตกในอีกไม่ช้า ผลการวิจัยโจนส์ แลง ลาซาลล์ ชี้ว่ายังคงคึกคักทั้งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดการขาย โดยมีคอนโดฯสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน 54,280 หน่วย ในจำนวนนี้สร้างเสร็จช่วงครึ่งแรกปีนี้ 3,630 หน่วย อีกกว่า 20,000 หน่วยกำลังก่อสร้าง ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ครึ่งแรกปีนี้ถึง 5,420 หน่วย

นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่าผลการวิจัยพบว่าคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 97% ส่วนโครงการที่กำลังก่อสร้างและที่เปิดการขายก่อนมียอดขายเฉลี่ยรวมสูงกว่า 75% โดยช่วงครึ่งแรกปีนี้ ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ชั้นในมียอดขายรวมกว่า 6,000 หน่วย ไม่รวมคอนโดฯ มือสอง ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ระดับราคาปานกลาง ทำเลใกล้เขตซีบีดี และสามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินได้สะดวก เป็นห้องชุดสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ราคา 1.4-2.0 ล้านบาท

ขณะเดียวกันมีปัจจัยหลายตัวบ่งชี้ว่าตลาด คอนโดฯ กำลังเข้าใกล้จุดสุงสุดของวงจรตลาด เห็นได้จากการปรับตัวขึ้นของราคาขายเริ่มชะลอตัวลงมาก และแม้ยอดขายจะสูงแต่อัตราการเข้าอยู่อาศัยจริงไม่สูง โดยราคาขายคอนโดฯ ได้ปรับตัวขึ้นมากที่สุดในปี 2546 และ 2547 เกือบ 30% ต่อปี ส่วนปี 2548 และ 2549 ปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี และครึ่งแรกปีนี้ราคาขายขยับขึ้นเพียง 1.5% เฉลี่ย 81,000 บาท/ตร.ม.

ด้วยเหตุดังกล่าวทำให้ค่าเช่าคอนโดฯ ปรับตัวลดลงมาก อาทิ ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนเคยปล่อยเช่าในราคาเฉลี่ย 75,000 บาท/เดือน ปัจจุบันค่าเช่าลดลงเหลือ 55,000-65,000 บาท ส่วน/ 1 ห้องนอน เนื้อที่ใช้สอย 70-80 ตร.ม. ในปีที่แล้ว/เรียกค่าเช่าได้เฉลี่ย 55,000 บาท ปีนี้ลดลงเหลือ/ 40,000-45,000 บาท/เดือน

บ้านเช่า ตลาดบน ยังสดใส

ขณะที่ นางดาวนำ วีระพงษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่พักอาศัยโจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่าที่น่าสังเกตคือคอนโดฯ ที่มีห้องชุดขนาดใหญ่ 4 ห้องนอน ซึ่งการแข่งขันอยู่ระดับที่ต่ำ ยังสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงอัตราเฉลี่ย 180,000 บาท/เดือน และพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าที่จับกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติเริ่มมีโครงการบ้านเดี่ยวที่พัฒนาขึ้นมาให้เช่าโดยเฉพาะ ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก และมักดำเนินการในรูปของธุรกิจภายในครอบครัว สามารถปล่อยเช่าได้ดี

อย่างไรก็ตาม ปีนี้เริ่มมีโครงการบ้านเดี่ยวจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงเข้ามาในตลาดให้เช่ามากขึ้น ซึ่งเมื่อเร็วๆ นี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้รับแต่งตั้งจากบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ให้เป็นตัวแทนผู้เช่าให้แก่โครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา ซึ่งมีบ้านหรูให้เช่า 10 หลัง

หน้า 12