จนทำให้การเกิดขึ้นและดำรงอยู่ของธุรกิจอสังหาฯประเภทให้เช่าดังกล่าว สามารถใช้เป็นดัชนีชี้วัดภาวะเศรษฐกิจของประเทศในห้วงเวลานั้นๆ ได้เป็นอย่างดี

อย่าแปลกใจที่เวลานี้ นักลงทุนมืออาชีพ และมือใหม่ทั้งไทยและกลุ่มเชนต่างชาติที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน ต่างเบนเข็มมา เจาะตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ากันอย่างคึกคัก โดยเฉพาะตลาดอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ฮอตขึ้นเรื่อยๆ

เชนต่างชาติขย่มตลาด

ผศ.ภัทรพล เวทยสุภรณ์ ผู้ช่วยอธิการบดี มหาวิทยาลัยศิลปากร ที่คนส่วนใหญ่รู้จักในนาม อาจารย์เชี่ยว ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจอพาร์ตเมนต์บอกว่า ตลาดเวลานี้ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาจับตลาดอพาร์ตเมนต์มากขึ้นเรื่อยๆ แต่จะเน้นจับกลุ่มลูกค้าแตกต่างกันออกไป

เช่น อพาร์ตเมนต์ที่บริหารจัดการโดยเชนต่างชาติจะจับกลุ่มลูกค้าเกรดเอ ขณะที่เจ้าของโครงการรายย่อยจะจับลูกค้าที่เป็นเกรดรองลงมา

อาจารย์เชี่ยววิเคราะห์ว่า การจัดเกรดอพาร์ตเมนต์นอกจากใช้รูปแบบโครงการและตัวโปรดักต์แล้ว ส่วนหนึ่งจะใช้ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นตัวชี้วัด ที่กำลังได้รับความนิยมและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญ คือ การพัฒนาโครงการในทำเลที่ตั้งที่เกาะแนวรถไฟฟ้า เพราะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการไปในตัว

เรียลดีมานด์อพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่จำนวนมหาศาล ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับราคา

1,800-2,500 บาท/เดือน เรียกได้ว่าซัพพลายไม่เคยเพียงพอกับความต้องการด้วยซ้ำไป อาจารย์เชี่ยวโฟกัสแบบชัดเจนและย้ำว่า

ทำเลที่ฮอตฮิตตลอดกาล คือ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ปทุมวัน รัชดาภิเษก รามคำแหง พหลโยธิน สุขุมวิท เยาวราช ดินแดง

ซึ่งรวมไปถึงทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าและบริเวณใกล้เคียงด้วย

นอกจากอพาร์ตเมนต์แล้ว ที่อยู่อาศัยให้เช่าที่ กูรู วงการธุรกิจอพาร์ตเมนต์บอกว่าน่าจับตามอง คือ โครงการหอพักหญิง หรือโครงการที่มีแนวคอนเซ็ปต์นำเอาวัฒนธรรมมาผสมผสานเป็นส่วนหนึ่งในโครงการ เช่น แบบ EGO-Design เป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรงและเริ่มเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ในโครงการเกิดใหม่ทั้งปัจจุบันและในอนาคต

เหตุผลเพราะความน่ากลัวของสภาพสังคมในปัจจุบัน ที่ยิ่งเลวร้ายลงเท่าใด คนก็จะเรียกร้องห้องพักที่มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน มากขึ้นเท่านั้น

เคล็ด (ไม่) ลับธุรกิจอพาร์ตเมนต์

อาจารย์เชี่ยวแนะเคล็ด (ไม่ลับ) ว่า หัวใจสำคัญของการทำอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์นั้น นอกเหนือจากทำเลที่ตั้งโครงการแล้ว ต้องนำทฤษฎี 4 ข้อหลักมาใช้ ได้แก่ 1.การควบคุมความต้องการของเจ้าของโครงการ 2.ควบคุมวัสดุก่อสร้าง 3.ควบคุมระยะเวลาก่อสร้าง และ 4.ควบคุมค่าแรง

สำคัญที่สุดคือต้องพยายามควบคุมไม่ให้ต้นทุนในการก่อสร้างบานปลาย หากเจ้าของโครงการควรมีความรู้ในด้านการบริหารจัดการเกี่ยวกับซื้อวัสดุก่อสร้างบ้างก็จะยิ่งดี ยิ่งเป็นโครงการที่มีสเกลค่อนข้างใหญ่ ที่ควรทำคือ การแบ่งเป็นเฟสย่อยๆ

1.3 หมื่นโครงการ 7.36 แสนยูนิต

ด้านความเคลื่อนไหวในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) เผยผลสำรวจโครงการประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ และหอพัก ที่มีจำนวนหน่วยให้เช่าตั้งแต่ 10 ยูนิตขึ้นไปใน กทม.และปริมณฑล ตั้งแต่อดีตถึงสิ้นไตรมาส 3/2550 ว่า มีโครงการเปิดตัวให้เช่า 13,646 โครงการ อยู่ใน กทม. 7,984 โครงการ รองลงมาเป็นสมุทรปราการ 2,547 โครงการ ปทุมธานี 1,164 โครงการ สมุทรสาคร 924 โครงการ นนทบุรี 545 โครงการ และนครปฐม 842 โครงการ

มีจำนวนหน่วยให้เช่ารวมทั้งสิ้น 736,894 ยูนิต ในจำนวนนี้อยู่ใน กทม.มากสุด 445,790 ยูนิต

คิดเป็น 61% สมุทรปราการ 124,407 ยูนิต 17% ปทุมธานี 68,627 ยูนิต 9% สมุทรสาคร 44,976 ยูนิต 6% นนทบุรี 29,288 ยูนิต 4%

และนครปฐม 23,806 ยูนิต หรือ 3% ของทั้งหมด เฉพาะไตรมาส 3/2550 ไตรมาสเดียว มีจำนวนโครงการให้เช่าเปิดตัวใหม่ 31,740 ยูนิต

ที่น่าสนใจคือมีการเข้าพักหรือเช่ามากถึง 648,452 ยูนิต หรือ 88% ว่างเพียง 88,442 ยูนิต หรือ 12% เท่านั้น โดยนนทบุรี มีอัตราการเข้าพักสูงสุดเฉลี่ย 94% รองลงมาเป็น กทม.และปทุมธานี 88% เท่ากัน ทั้งนี้เฉพาะไตรมาส 3/2550 ไตรมาสเดียว มีจำนวนโครงการให้เช่าเปิดตัวใหม่ 31,740 ยูนิต

แบ่งตามประเภทห้องพบว่า ห้องพักขนาดสตูดิโอมีสัดส่วนสูงสุดถึง 98.6% หรือ 726,258 ยูนิต รองลงมาเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน 0.6% หรือ 4,635 ยูนิต ขนาด 2 ห้องนอน 0.5% หรือ 3,333 ยูนิต ขนาด 3 ห้องนอนขึ้นไป 0.3% หรือ 2,557 ยูนิต และไม่ระบุ จำนวน 111 ยูนิต

หน้า 9