CBRE (ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย) ชวนคุยหัวข้อยาวๆ (อีกแล้ว) สำหรับผลสำรวจภาคสนามว่าด้วย โอกาสการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร

แน่นอนว่า ชื่อชั้นของ CBRE มาพร้อมกับข้อ มูลอสังหาฯ ตลาดบน เกาะติดทำเลย่านซีบีดี (ย่านใจกลางธุรกิจ) 5 ทำเล ประกอบด้วย สาทร (สีลม สาทร สวนพลู) ลุมพินี (ถนนวิทยุ เพลินจิต หลัง สวน ราชดำริ) สุขุมวิท (ซอย 1-63 และซอย 2-24) ปทุมวัน (ถนนพญาไท พหลโยธิน) และย่านริมแม่น้ำ (ถนนพระรามที่ 3 เจริญกรุง เจริญนคร)

เจาะลึก 5 ทำเลกลางเมือง

ก่อนหน้านี้ CBRE เพิ่งเปิดผลสำรวจเกี่ยวกับตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ครอบคลุม 4 โซนหลัก (ย่านซีบีดีอีกเช่นเคย) โดยระบุอัตราการเข้าพักปี 2548-2549 ระหว่าง 88-90% แนวโน้มปีนี้ทรงตัวในระดับสูงที่ไม่ต่ำกว่า 86% ตัวเลขนี้บ่งบอกว่า อสังหาฯสำหรับตลาดบน ไม่เคยตาย

มาคราวนี้ อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการของ CBRE มองโอกาสลงทุนในตลาดคอนโดฯ ย่านซีบีดีว่า โครงการที่จะเบียดแทรกเข้ามาได้ในทำเลดังกล่าวต้องหมายถึงเป็นคอนโดฯ รองรับลูกค้าระดับไฮเอนด์ เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เซกเตอร์อื่นๆ (โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวที่อับเฉาหนักในตอนนี้) คอนโดฯ ไฮเอนด์ถือว่า ภาวะค่อนข้างดี ตลาดไม่มีหยุดนิ่ง รวมทั้งระดับราคาก็ไม่ได้ลดลง

จากข้อมูลสำรวจจนถึงช่วงไตรมาสแรก ปี 2550 (ข้อมูลถึงเดือนมีนาคม 2550) ในภาพรวมมีจำนวนคอนโดฯทั้งสิ้น 48,128 ยูนิต กระจาย อยู่ใน 5 ทำเลตามสัดส่วนดังนี้ 21.4% อยู่ในย่านสาทร 4.4% อยู่ในย่านลุมพินี 34.6% อยู่ในย่านสุขุมวิท 8.2% อยู่ในย่านปทุมวัน และ 29.6% อยู่ในย่านริมแม่น้ำ

โดยเป็นยูนิตเปิดใหม่ในไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 4,188 ยูนิต คิดเป็นอัตราเติบโต 9.53% เทียบกับไตรมาสแรกของปี 2549

ตัวเลขเพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาสในระดับ 4 พันกว่ายูนิต ถือว่าไม่ใช่อัตราเติบโตมากมายอะไร เพราะเคยมีช่วงพีกที่มีการเปิดตัวยูนิตใหม่สูงถึง 6 พันยูนิตมาแล้ว โดยเฉพาะเมื่อมองประกอบเข้ากับความต้องการที่ยังสูงในปัจจุบัน

เจาะลึกเฉพาะตลาดไฮเอนด์ ฝ่ายวิจัยของ CBRE พบว่า ปี 2548 ตลาดคอนโดฯ กลุ่มนี้เปิดตัวทั้งสิ้น 1,788 ยูนิต ปี 2549 เปิดตัวลดลงเหลือเพียง 1,097 ยูนิต คิดเป็นอัตราลดลง -38.6% และปี 2559 ไตรมาสแรก คอนโดฯ ไฮเอนด์เปิดตัวเพียง 830 ยูนิตเท่านั้น

โดยแบ่งระดับราคาแต่ละกลุ่มเป้าหมาย (คร่าวๆ) ดังนี้ ตลาดบน-ตลาดไฮเอนด์ 80,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป ตลาดกลาง 60,000-80,000 บาท/ตร.ม. ตลาดล่าง 40,000-50,000 บาท/ตร.ม. โดยต้องไม่ลืมย้ำข้อมูลว่านี่คือการแบ่งเกรดตลาดคอนโดฯ ในรัศมี 5 ทำเลซีบีดี

เทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคพบว่า ราคาคอนโดฯไฮเอนด์ของไทยยังมีราคาต่ำมาก เช่น ราคาคอนโดฯในกรุงเทพฯราคาอยู่ที่ 1-3 แสน บาท/ตร.ม. เทียบกับฮ่องกง 8.6-9.6 แสนบาท/ ตร.ม. สิงคโปร์ 4.2-4.8 แสนบาท/ตร.ม. เป็นต้น

ราคาต่ำกว่าแบบนี้ หมายถึงศักยภาพสูงที่จะดึงดูดความสนใจนักลงทุนต่างชาติ

ซื้อมาขายไป ตลาดโตเงียบ

ด้านราคาขายพบว่า มีการปรับตัวสูงมาตลอด สถิติข้อมูล 5 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมย่าน ซีบีดีปรับตัวสูงขึ้น 30-50% ราคาเฉลี่ยตลาดย่านสาทรปี 2545 อยู่ที่ 58,100 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 80,000 บาท/ ตร.ม. ย่านลุมพินี ปี 2545 ราคา 77,500 บาท/ ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 108,000 บาท/ตร.ม. และย่านสุขุมวิทปี 2545 ราคา 49,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันขึ้นไปถึง 88,000 บาท/ตร.ม.

มีอีกตลาดที่เติบโตอย่างเงียบๆ แต่น่าสนใจ ทีเดียว เป็นตลาดที่ CBRE เพิ่งจะเล่นไม่นาน นั่นคือ ตลาดซื้อมา-ขายไปสำหรับโครงการใหม่ แต่มีจังหวะเปลี่ยนมือเจ้าของในช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จเพราะต้องทอดเวลายาวตั้งแต่ 12-18 เดือนนับตั้งแต่จองซื้อจนถึงโอนเข้าไปอยู่ สถิตินักลงทุนซื้อคอนโดฯ เมื่อปี 2548-2549 ตึกสร้างเสร็จปีนี้ มีนักลงทุนถามซื้อก็มีการปล่อยออกมาเป็นห้องชุดมือสอง เจ้าของเดิมจะได้กำไรตั้งแต่ 20-40% หรือถ้าเก็บไว้ปล่อยเช่าระยะยาว ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 5-7% สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก 3.5%

ยกตัวอย่าง โครงการ The MET ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.25 แสนบาท/ตร.ม. แต่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันจริงๆ ถึง 1.7 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา อีกโครงการคือ เดอะริเวอร์ เจริญนคร ราคาเฉลี่ยตอนนี้ 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม.สำหรับยูนิตริมแม่น้ำ

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ อลิวัสสา พัฒนถาบุตร ฟันธงว่า เนื่องจากทำเลย่านซีบีดีจริงๆ ไม่มีพื้นที่ให้พัฒนาแล้ว หรือมีก็หายากจริงๆ ดังนั้น ถ้ามีโครงการเปิดใหม่ ทำเลดีเยี่ยม กำลังซื้อก็ยังมีอีกเยอะ

ในแง่ระดับราคาปีนี้ทรงตัว (ในระดับสูง) แต่ปีหน้า (2551) มีแนวโน้มที่จะมีการลงทุนโครงการคอนโดฯไฮเอนด์ขึ้นไปอีก เพราะต้นทุนการซื้อที่ดินใจกลางเมืองหลายแปลงมีราคาดับเบิล ทำให้ราคาขายต่อยูนิตต้องสูงตามโดยอัตโนมัติ

นอกจากนี้ จิตวิทยาด้านราคาที่อยู่อาศัยกลางเมืองพบว่า มีระดับราคาที่ปรับตัวสูงมาตลอดเพราะดีมานด์ยังมากกว่าซัพพลาย ตัวอย่างชัดเจนคือ ทำเลศาลาแดง ไม่มีใครขายต่อเพราะหาซื้อไม่ได้อีกแล้ว แต่มีออฟเฟอร์เข้ามาเยอะ

ส่วนต่างของดีมานด์-ซัพพลายแบบนี้เองที่อาจจะมีคอนโดฯราคา 1.8-2 แสนบาท/ตร.ม.ให้เห็นในปี 2551

หน้า 12